踩准窗口期,旭辉蓄势18下半场

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2018-08-07 17:08

  • 作为业内知名的稳健、快速发展典范,旭辉频频向市场展示出踏准节拍的睿智与风险预估的警觉。

    作为资金密集型行业,融资关乎房企的资金生命线;而拿地,则关乎房企的后续发力,决定了房企在未来能够走多远。纵观行业内能够做大做强的企业,无一不是融资、投资两手抓,且“两手都要硬”的典型。

    不久前,东吴证券发表研报称,旭辉控股(00884)深耕长三角地区,土地储备量大质优,一二线城市占比较高;公司善于把握土地市场,多元化、逆周期拿地推动土地成本维持低位;公司销售规模快速增长,未来业绩锁定性强。此外,融资渠道多元化助力融资成本下降,净负债率持续保持中低水平。

    作为业内知名的稳健、快速发展典范,旭辉频频向市场展示出踏准节拍的睿智与风险预估的警觉。

    精准把脉市场 踩准融资“窗口期”

    在融资环境不断收紧、行业集中度加速提升、拿地风险不断上升的新周期中,房企如何解决融资难题?

    旭辉控股执行董事、旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣认为,这需要有全局意识,“融资不是一个孤立的行为,和整个公司的战略要完全融合在一起。战略、对市场的判断和杠杆率、土地储备之间的关系要匹配。”

    一方面要管理好经营现金流,打开多渠道多层次的融资渠道,广开源头;另一方面,要做好“节流”工作,控制好负债率,避免“短债长用”。除了技术层面的操作,企业在融资时机上的把握也至关重要,也就是所谓的踩准融资“窗口期”。

    杨欣表示,“做房地产,我们要踩准拿地节奏、融资节奏、销售节奏。这三个节奏的窗口期不完全一致,窗口期打开的时候,判断准确进入,对企业发展来说事半功倍。”

    今年上半年,在前瞻性的预判到地产行业融资有收紧的趋势后,旭辉主动进行了一系列的融资安排,成功在境内外发债6笔,利率均属于同比行业较低。以旭辉今年4月成功发行的3亿美元债为例,息率6.375%,为同期可比同业中最低,本次发行还获得全球知名的投资银行高盛独家安排与全数认购,反映了市场对旭辉的信心以及旭辉强大的资本运作能力。

    杨欣在接受媒体访问时透露,“发债的利率可以直观反映资本市场对一家公司的判断,旭辉能以相对低的利率发债,说明了市场对旭辉的认可。”

    灵活应对土地市场变化 踩准投资“窗口期”

    良好的开端是成功的一半。具有前瞻性的融资,不仅为旭辉提供了可供后续发展的充沛资金,也为“拿地窗口期”打开后的进入,提前储备了粮草。

    2018年上半年,旭辉紧密把握行业周期、金融周期、城市周期的投资节奏,坚持“不错、不贵、不漏、逆周期投资”的原则,在开疆拓土的道路上继续阔步前行。

    旭辉集团总裁林峰多次向外界表示,旭辉是一个埋头苦干的公司,拿地之前会对土地进行100%的踏勘和尽调,所有的土地都要经过“战略漏斗”、“市场漏斗”、“财务漏斗”的层层过滤,所以才能在土储市场收获颇丰。

    18年以来,土拍市场较17年出现了一定幅度的降温,给旭辉增加土地储备,扩大战略纵深提供了难得的机会。加上前瞻性融资储备的粮草,让旭辉得以在土拍市场上有所斩获。克而瑞地产研究发布的新增货值top100数据显示,2018年1-7月旭辉新增土地货值1818.6亿元,位于第八位。据统计,截止2018年8月1日,旭辉已入驻全国68城(含香港),战略布局得到大幅度拓展,全年可销售资源超过人民币2500亿元,为旭辉下半年的发力打下了坚实的基础。

    1+1>2,用合作撬动规模

    除了对 “窗口期”的精准把控,旭辉还通过合作的形式实现企业战略版图的扩大,旭辉集团董事长林中日前在接受中房报采访时表示,合作开发是一个战略,为打造房地产生态圈做准备,通过合作降低市场变动的风险,进而给旭辉带来规模增长。“市场风险大的时候,我们希望权益低一点,市场风险小的时候,我们希望权益大一点。但未来整体权益占比维持在60%以上。”

    在坚持合作战略的大方向下,旭辉还在合作方式上不断创新。比如旭辉跟山东银盛泰集团的合作,这是两个公司的完全合作。通过成立平台公司,把两家公司的人力、土地等资源注入平台公司,快速实现在山东的省域化拓展。“这个合作使两个公司去年在山东加起来卖75亿,到今年的目标差不多可以做到两百个亿,这种合作在业内很少能做成功的,但旭辉做成了,这就是旭辉合作理念落地的典型,真正体现合作的价值。”林董表示。

    强大的资本运作能力让旭辉在宝贵的融资“窗口期”获得了充沛的资金支持,为后续拿地“窗口期”的打开奠定了坚实的基础,充足的资金汇聚,优良的土地储备,为旭辉带来可期的高成长潜力,正如林董所说:“ 我们不做行业的‘偏科生’,我们要做行业的‘三好生’,我们不追求行业最快的增长率,但我们希望是行业跑得最久的。” 

    审校:杨晓敏

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